Новый закон ограничивает рост арендной платы на 7-8 процентов в год и содержит новые правила для арендаторов и арендодателей.
Губернатор Гэвин Ньюсом подписал в начале октября закон, который будет ограничивать рост арендной платы во всем штате с 7 до 8 процентов в год. Эта мера сдерживания роста цен на арендную плату является новинкой как для всей Калифорнии, так и для округа Сан-Диего, где никогда не было никакой формы контроля над арендой.
Как арендаторам, так и арендодателям необходимо знать новые правила, так как не будет никакого специального контролирующего органа, чтобы проверять их выполнение, а все конфликтные ситуации будут решаться в суде.
Новый закон станет основным в сфере недвижимости на протяжении многих лет. Пока он был подписан на 10 лет, но критики утверждают, что законодатели, скорее всего, продлят его.
Арендная плата теперь ограничена
Арендодатели не могут поднять арендную плату более чем на 5 процентов плюс инфляция по состоянию на 1 января. При этом закон был принят задним числом с 15 марта, поэтому арендодатель не может чересчур поднять арендную плату в ближайшие несколько месяцев, чтобы попытаться обойти ограничения.
Уровень инфляции, учтенный в новом законе, составлял 2,2 процента по состоянию на март, поэтому арендодатели не могут поднять арендную плату более чем на 7,2 процента в год. Например, если арендатор платил $1200 в месяц в марте, максимум на сколько арендодатель мог бы поднять арендную плату — на основе нового закона — было бы около $86 до $1286 в месяц.
Уровень инфляции основан на индексе потребительских цен Калифорнии, опубликованном Департаментом производственных отношений штата. Арендаторам и арендодателям необходимо будет отслеживать изменения самостоятельно. После перехода на сайт https://www.dir.ca.gov/oprl/CAPriceIndex.htm, пользователям необходимо щелкнуть по индексу потребительских цен для всех областей, найти зону Сан-Диего и затем рассчитать процентное изменение с марта по март.
Калифорнийская квартирная Ассоциация создала виджет "уровень инфляции", чтобы помочь арендодателям быстро вычислить уровень в своем районе, но он доступен только для её членов.
При этом арендная плата ограничена 10-процентным ежегодным увеличением. Правило работает так: арендная плата не может превышать 5% плюс инфляция, поэтому если инфляция составит 6%, арендодатель все равно не сможет увеличить арендную плату до 11%.
Если арендодатель поднимает арендную плату больше, чем это разрешено, арендатор должен обратиться в суд, но в идеале этого следует избегать, решая конфликт лично. Кроме того, была создана специальная горячая линия арендаторов, 1-888-428-7615, где можно получить дополнительные консультации.
Следует отметить, что закон распространяется на тех, кто уже проживает в квартире. После того, как арендатор покидает недвижимость, арендодатель может поднять арендную плату на столько, сколько они хотят для этой квартиры.
Есть несколько исключений
Новый закон распространяется только на аренду жилья старше 15 лет. Если арендуемое имущество освобождается от действия нового закона, арендодатель обязан предоставить письменное уведомление арендатору об этом.
Если арендатор хочет проверить точный возраст своей арендной единицы, можно обратиться в любой из пяти офисов оценщиков округа Сан-Диего, чтобы запросить информацию об этом. База данных еще не находится в онлайне, но на частных сайтах — таких как, Zillow или Redfin — будет указан возраст объекта недвижимости.
Также ряд исключений касается односемейных домов и кондоминиумов. Но если односемейный дом или кондоминиум принадлежит большой корпорации, он не попадает под исключения. По словам Александра Хардена, адвоката, вряд ли крупные компании попытаются обходить закон, так как это может привести их к коллективным искам.
Другие исключения: если вы живете в дуплексе, а владелец живет в другом блоке, эта квартира не подпадает под контроль аренды. Кроме того, передвижные дома являются исключением.
Новый закон также содержит некоторые новые меры защиты арендаторов. После того, как арендатор жил в квартире в течение одного года, он может быть выселен только в связи со «справедливой причиной». Например: неуплата арендной платы, нарушение части договора аренды, нанесение значительного ущерба имуществу или использование здания в незаконных целях.
Арендодатель также может выселить арендатора, если хочет сам переехать в собственность или собирается продавать ее. В обоих случаях арендодатель должен предоставить арендатору арендную плату за один месяц в качестве помощи в переселении.
Авторы законопроекта отметили, что защита арендаторов была необходима, потому что арендодатель может попытаться выселить кого-то без причины, чтобы получить возможность повысить арендную ставку своей единицы.
Интересный нюанс также заключается в следующем: если арендодатель повысил ставку более чем на 7,2 процента с марта, ему необходимо будет снизить ставку на 1 января.
Специалистов несколько волнует тот факт, что новые правила могут затруднить, избавление от проблемного арендатора, например, торгующего наркотиками. До принятия закона домовладелец мог просто подать уведомление о выселении без каких-либо причин. Теперь арендодатель должен будет доказать, что незаконная деятельность имеет место.
