Округ Сан-Диего активно пытается решить жилищный кризис, и строительство новых жилых единиц является ключевым направлением для избранных должностных лиц, сообщают корреспонденты fox5sandiego.com.
Но сколько именно жилья нужно построить, учитывая все уровни доходов, чтобы удовлетворить спрос, который привел к росту цен?
Чиновники округа Сан-Диего подробно рассмотрели эти цифры в своем «Плане жилищного строительства» — документе, в котором изложены факторы, способствующие жилищному кризису в регионе, а также стратегии, которые могут помочь руководству округа справиться с этими проблемами.
Окончательный проект плана, разрабатываемый более двух лет, был представлен Наблюдательному совету округа на его регулярном заседании во вторник на прошлой неделе.
Сколько доступных единиц жилья необходимо округу Сан-Диего?
Согласно плану, округ Сан-Диего за последние три десятилетия значительно увеличил количество домохозяйств, увеличившись примерно на 273 000. Однако за этот же период было разрешено строительство только 93 000 новых домов.
Это несоответствие привело к тому, что семьи с более высоким доходом не могут позволить себе купить жилье, а уровень вакантных арендных единиц в регионе стабильно остается ниже 1%. Согласно плану, здоровый уровень вакантности для муниципалитета составляет около 5%.
Этот «резкий дисбаланс между предложением и спросом на жилье», говорится в плане, является одной из основных рыночных причин повышения арендной платы во всех категориях доходов, что особенно сильно бьет по семьям с низким доходом.
Примерно половина округа считается «обремененной арендной платой». Это означает, что семья тратит более 30% своего дохода на оплату жилья. Для многих людей с очень низким доходом эта доля составляет около 50%.
Чтобы снизить эти нагрузки, округ Сан-Диего должен построить не менее 171 685 новых единиц жилья к 2029 году, из которых 99 000 будут отведены под «доступное жилье» для семей, соответствующих определенным требованиям по доходу.
Согласно плану, 6 700 из этих домов должно быть построено округом в неинкорпорированных районах. Остальная часть ответственности ложится на отдельные города, хотя округ окажет им помощь в виде таких мер, как субсидии.
По словам чиновников округа, они находятся на пути к достижению этой цели для всех уровней дохода, за исключением крайне низких и очень низких доходов. Согласно плану, из задуманных 1 834 единиц жилья для этих семей, которые зарабатывают менее половины от медианного дохода региона, было одобрено строительство только 190 единиц.
«В условиях дефицита, небольшое количество построенного жилья, как правило, доступно только для жителей с более высоким доходом. Без вмешательства в виде государственной политики и субсидий, частный рынок не строит дома, доступные для семей с низким и средним доходом», — говорится в отчете, отмечая, что эта тенденция наблюдается по всему штату.
Какие факторы влияют на развитие доступного жилья?
Как изложено в плане, существуют значительные препятствия на пути развития жилья, особенно для округа, который непосредственно отвечает за добавление единиц жилья в неинкорпорированных районах.
Во-первых, законы о зонировании и процессы получения разрешений делают строительство новых единиц жилья особенно трудным для застройщиков. Экологические законы, которые в значительной степени запрещают проекты в зонах с высоким риском лесных пожаров или те, что создают пригородную застройку, также могут создавать сложности для жилищных проектов.
Сопротивление со стороны местных сообществ также исторически было барьером для эффективного развития, замедляя проекты или иногда полностью их срывая.
Тем временем, высокая стоимость строительства и ограниченные государственные ресурсы для застройщиков, занимающихся проектами для людей с низким и средним доходом, отпугивают от строительства единиц, которые менее гарантированно принесут прибыль.
Чтобы построить оставшиеся 1 600 доступных единиц жилья, которые округ обязан предоставить, потребуется около 151 миллиона долларов в виде субсидий на уровне округа для застройщиков, согласно плану. Дополнительно потребуется выделить 182 миллиона долларов для поддержки строительных усилий в инкорпорированных городах.
Что может сделать округ?
План предусматривает пятиточечную структуру с восемью общими стратегиями для сокращения разрыва между спросом на доступное жилье и его предложением.
Структура резюмирована пятью пунктами в плане: «Содействие равенству, инклюзии и устойчивости», «Производство жилья для всех», «Сохранение уязвимого жилья», «Защита арендаторов» и «Предотвращение выселений».
Под каждым из пяти пунктов находятся стратегии возможных вмешательств, которые упростят существующие системы, связанные с подходом округа к жилью, создадут постоянные источники дохода для проектов доступного жилья, внедрят общие для округа стратегии защиты арендаторов от выселения и использование избыточных земель, находящихся в собственности округа, для строительства новых единиц жилья.
Среди предложений, изложенных в плане, упоминается создание «Офиса стратегий в жилищной сфере» для координации межведомственных усилий по жилью, проведение голосования для финансирования долгосрочных проектов, продление освобождения от платы за пристроенные жилые единицы и внедрение новых стимулов для строительства домов для семей со средним доходом.
